2017年王健林和万达是绝对的大热点，根据某研究机构的报告，其曝光度位列当年所有房企第一，远超“万宝之争”旋涡中的万科！各种谣言和小道消息满天飞，无论是被查、甩卖资产，还是“被限制出境”，都引起围观群众的极大兴趣、揣测和疯传，不少解读更是极其复杂和阴暗。

彼时，明源君遇到的所有房企高管，都免不了要讨论几句万达，很多人担心王健林和万达迈不过去这个大坎，就此失去往日的荣光。

然而，短短一年之后，万达就王者归来。最近，王健林在大连万达集团2018年的年会上作的万字报告被业内争相传阅、讨论。人们突然发现，经历了“至暗时刻”的万达，转型更彻底更稳健更成功了！就其商业模式和财务状况来看，说万达是当下最安全的公司之一也不为过。王健林也说，再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。对于当年嘲笑万达的人来说，这真是一万点的暴击。

图片来源：万达集团

1

万达租金收入瞄准千亿

房地产开发已沦为配角

过去几年，各房企为冲规模铆足了劲，但万达却选择了一条少有人走的路，服务业收入占比一路上升（如下图）。在2017年工作总结中，王健林表示“一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业”。2018年的业绩无疑为这一宣言做了最好的注脚。

来源：万达集团、明源地产研究院

1、万达的房地产业务是为商业管理存在和服务的，自身不追求销售额

王健林在万达集团2018年工作总结中提到“现在个别人为了吸引眼球，根本就不管你说什么，就是捕风捉影瞎写”。话音刚落，网上就铺天盖地充斥着“万达将剥离所有房地产业务，一平米都不留”的标题。

这真是大错特错！因为王健林自己在报告中说得清清楚楚，地产集团还要存在，每年还要有几百亿销售额。

2015年9月20日，登陆港交所仅637天的万达商业私有化退市，引入外部投资者时承诺2018年8月31日前回A上市，计划泡汤之后，与马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌签署了新的对赌协议，将回A时限推后到2023年10月31日。

按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。因为，在当前国家严格管控地产相关企业上市的大背景下，若包含地产主业，万达商管的上市更会难上加难……

当然，排除掉这一因素，万达的房地产业务跟大多数开发商都不一样，它是为商业管理存在和服务的，自身不追求销售额。

首先，未来，万达每年要开50个广场，轻资产是首选，但是，可控性没那么强，2018年就因为轻资产的个别投资方不像万达有执行力，导致新开业的万达广场只有43个（未含万达茂），要保证每年的目标实现，每年还得要10~15个重资产项目做压舱石；其次，即便未来全部都做轻资产了也需要靠谱的团队指导建设；最后，一些商业项目本身带有住宅开发，不能因为不做住宅就舍弃掉项目。

2、核心产业万达商管的租金收入持续保持年30%的增长，现金流稳定

每家优秀的企业都有自身的核心能力，但也有活不下去的时候，优秀的房地产企业往往只有一个死法——就是阶段性的资金流动枯竭。因为房地产行业负债偏高，一旦资金流动性枯竭了，融资都是资产抵押式的，外部债务机构立马就把你的资产收了，自然而然就走向了死亡。

最近几年，开发领域诞生了无数黑马，千亿规模已经变得稀疏平常。然而，当前不少房企觉得压力山大，就是因为资金流动性吃紧——销售和回款变慢了，外部融资又非常的不顺畅。

万达这方面的压力就比较小，因为它现在已经实现租售并举，而且比租售并举的标杆新鸿基地产（最近一个财年其物业销售还占到营收的46.5%，相当于万达2016年的水平还要更加彻底）。

早在2016年，万达租赁业务净利润的占比就达到了约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。不仅租金收入保持年均30%的速度增长，租金占总收入的占比也越来越高。

持续、稳健增长的租金收入，给万达带来了充沛的现金流。而且，万达的租金收入含金量会越来越高。因为2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。从2019年起，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，以后占比越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。轻资产项目收入扣除所得税后就是利润！

相比开发-销售模式，万达商管受行业周期的影响更小。无怪乎王健林说，再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

当然，资产负债率上，万达距离新鸿基的23.35%尚远，不过正在努力。万达工作报告显示，2018年万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%，应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。而且，2019年力争有息负债再降8~10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平。

2

商业地产搭台，内容造IP唱戏

万达经营的技术含量越来越高

当然，对于王健林在工作总结中“万达从房地产向现代服务业转型”的这一提法，也有部分人提出了质疑，认为万达谈不上什么转型，万达——特别是万达商管还是房地产企业。对此说法，明源君坚决不认同。

万达是中国商业地产的王者，庞大商业物业的管理运营需求，成就了万达商管，这一点不用多说。可是，这跟一般的房企是完全不一样的。对住宅开发来说，建好卖掉就完事了，不管买家是自住、出租还是空置。然而，对万达广场这样的商业综合体来说，建好才刚开始，你必须要让入驻的商家赚到钱，如果空置的话，那就完蛋了！商业地产表面上是收租金，其实本质上做的是内容的生意。

1、凭借丰富商业资源和超强运营能力，已经赢了跟马云1个亿的对赌

2012年，CCTV年度经济人物颁奖会上，马云与王健林对赌一亿。双方约定，如果2020年电商超越零售份额，占据超过50%，王健林输给马云一亿，否则，马云输，这是传统企业与电商征战的开始。

2016年，马云在杭州·云栖大会上演讲时提出，纯电商时代很快会结束，未来的十年、二十年，没有电子商务这一说，只有“新零售”这一说。最近几年，阿里一直在大力布局线下门店。

其实，无论是电商渠道还是实体零售，本质和基本法则并没有变。大多数实体零售店的用户体验做得不好，商品价格又比电子商务的同类产品贵很多，用户自然会选择网上购物，于是实体零售衰弱。

近几年这种局面正在改变，很多实体零售开始醒悟过来，努力营造良好的用户体验，以期吸引和留住客户。

目前，中国已经慢慢由商品消费为主转向服务消费为主，预计十年之内，服务消费会占据消费主导地位——消费的最高层次是体验、享受，这符合经济发展的规律。服务消费的最大特点是体验价值大于价格。未来获胜的，一定是那些同时拥有良好的用户体验和高效的运营服务效率的企业。

万达恰恰认准了这一点，早在2014年的工作报告中，王健林就指出，实体店只要创新经营，多搞体验消费，照样人气旺。人有多样性需求，会上网购物，同样会花时间去逛购物中心，进行体验消费。

万达商管也不是传统企业，现在商业讲线上线下融合，线下同样在进步。外面看没有变，里面内容不断在变。不用说二十年，就是与十年、五年前相比万达广场店家都大不一样，不断有新内容进来。

很多人在解读万达优势，其实万达最核心的优势就是拥有丰富的商业资源和超强的商业运营能力，而非其持有的物业。万达广场一旦建成，经过两三年培育期就成为稳定的印钞机，靠的可是真本事！

2、通过IP产品的研发，不仅增大了利润空间，还建立起了很高的壁垒

2018年万达文化集团692.4亿元，位列第一，被视为万达转型成果最重要的标志之一。其中的影视（580.6亿元）、宝贝王（20.8亿元），都是由万达广场的内容运营不断发展壮大。

通过地产搭平台，内容造IP，万达步步为营深入到相关产业，实现电影院线→影视制作→实景娱等的升级，如此战略布局和战术打法为其挖出了一条又深又宽的护城河。

王健林特别强调IP产品的研发。因为靠线下店增加收入有限，要把IP形象树起来，通过线上、线下一起卖产品，才会有大的增长空间、利润空间和增值空间。

2017年4月26日，万达宝贝王成为全球知名IP《海底小纵队》全球全版权持有方。IP先行后，儿童乐园迅速跟进——2018年，宝贝王乐园新开业69家，早教50家，年度总客流1.99亿，同比增长36%。门店数量不到万达电影一半的宝贝王，仅用3年时间就达到万达电影院13年才达到的客流量！中国没有其他任何企业像宝贝王这样把IP传播和衍生品收入作为核心来考虑，而且，光有资金还玩不了。

王健林的想法可能是，以万达商业做平台，以文化娱乐和旅游为跳板（把文旅项目和文化娱乐、体育深度融合），做成中国版迪士尼。

3、进入了大健康产业，如果能解决看病难和康养难问题，市场潜力巨大

万达进军的大健康产业，也是以地产为载体。虽然《万达集团2018年工作总结》中，“创新以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式，这种模式也可叫做大健康综合体、大健康综合园”提法很地产。不过，这绝非是做地产。

现代服务业中最难做的就是大学和医院，去年万达与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订协议，在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院，全面引进UPMC的医院品牌、管理团队、技术骨干、医护培训等整体医疗体系，这是国内唯一真正引进的国际一流医院体系项目。

2010年至2016年，我国医疗康养产业复合增长率高达19.4%，是全球平均增速的5倍。2017年国内医疗康养产业总产值约4.4万亿元，预计2020年将达到约8万亿元规模，市场潜力巨大。

万达广场即城市中心，其快速扩张连锁模式曾给许多二三线城市，以及城市近郊带来综合配套，提升了许多居民的生活便利性。其在大健康方面的发力或可以解决部分看病难和康养难问题。

总体上，万达经营的技术含量在不断提升。这从其每年新增就业岗位也可以看出。最近10年，万达直接新创造就业岗位大约120万个，每年新创造的就业岗位中，大学生就业数量稳步上升。

3

万达成功转型的秘诀很简单

但是一般的企业很难学得来

王健林在报告中说，前两天我看了一篇文章，说房地产转型是伪命题，那是因为他们转不了才这么说。可谓一针见血，因为转型太难了，万达能成功也不容易。

万达的核心产业万达商管轻资产项目，投资者出钱出地，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，但租金七三分成——投资者占7成，万达占3成。这种分成比例在世界商业领域都很罕见，因为一般做品牌管理，分成最多15%~20%。

不少企业想模仿，但模仿不来。轻资产不是说说就能做的，没有品牌，没有管理能力做不了轻资产。谁不想做轻资产？靠品牌赚钱，靠管理能力赚钱，自己风险还小。但你首先得有品牌，还要有能力才能做。

1、足够前瞻，20年前就开始布局，3年打222场官司也对转型坚定不移

冰冻三尺非一日之寒。万达的成功绝非一蹴而就。而是来自于认定目标之后，长期的坚持。

万达初始转型始于20年前，从单纯住宅开发转向持有商业中心开发运营，4年前又提出全面转型现代服务业。

经济学研究的核心问题是资源配置，因为资源是有限的，只有最优配置才能实现最大的效益和福利。对一个企业来说，资源更有限，转型其实就是一次权力和资源再分配，就是主动离开舒适区，往往面临巨大的阻力，稍一犹豫就会走回头路。

2000年到2004年，万达因为刚做商业地产，规划设计失误多，在三年多时间里，当了222次被告，尽管赢了220场官司，但是一天到晚被告，很影响业务发展。要知道，当时正是住宅开发如火如荼的时候。可是，王健林给定了一个坚持的目标：做满5年再说。2005年万达开始做大商场，旁边建住宅和写字楼，终于扭转了局面。

在2016年度工作会上，王健林曾要求万达人读读《大学》、《中庸》。《大学》有言：知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。

现在业内有一个共识：空间即服务——内容运营是房地产行业升级的新方向。万达早就在十几年前就布局了，并取得了骄人的成绩，前瞻性可谓一流。

2、十分果断，关键时刻壮士断腕，一年多时间减少2000多亿负债

2018年的工作报告中，王健林主动谈起去杠杆、降负债——现在都说去杠杆、降负债，但很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力……其实要说痛苦，比王健林体会更深刻的不多。

投资大家、原中策集团主席黄鸿年先生说过：人一生中，能有几个十年？一年365天，8760小时，10年也不过是87600小时，青春只有一次，如果只单单依靠自己，你得用多少青春才能建立起一个大企业。兼并看起来是买厂买公司，实际上，就是拿钱去买别人的青春。我花一个月时间，人家花一辈子。

此前王健林多次提及万达的“2211”工程，即到2020年，万达资产达到2000亿美元，市值达到2000亿美元，收入1000亿美元，净利润达到100亿美元，30%以上的收入要来自海外。

为早日实现这一目标，王健林在全球大肆买买买，短短几年在海外投资总额达2500亿元左右。除了地产酒店、影视、娱乐设施和奢侈品巨头等，另外，还有莫奈和毕加索的两幅画。

按照黄鸿年先生的说法，王健林收购了众多的“青春”。可是，在去杠杆大潮中，为了救命万达大量出售资产，一年多时间就将负债缩减了2000多亿。

不少人为其贱卖“青春”和丢掉首富宝座可惜。然而，这正是王健林的过人之处——这种壮士断腕、手起刀落的魄力，没几个人做得到。另一家企业，稍微犹豫了一下，就错过了最佳抛盘时间。

乐视与万达是2017年最为失意的两家企业，但是，这两个企业最后却呈现出截然不同的结局。孙宏斌对此的评价是，“（乐视之所以没有摆脱危机），是因为老贾不坚决，就应该坚决该卖的卖，该合作的合作。老贾手上拿了一把好牌打的这么烂，这就是因为没吃过亏，吃了亏下次就知道了。”

3、管理水平和执行能力超强，一直说到做到，确保其任何想法都能落地

都说一家民企的文化，就是老板的文化。王健林军人出身，同样赋予了万达高效的执行能力。

2017亚布力中国企业家论坛夏季高峰会上，谈及万达出售酒店向轻资产激进转型时，胡葆森评价称，王健林是军人出身，干什么事儿给自己制定的时间表非常清晰，有自己的战略纪律。在中国房地产界，论战略执行力和战术纪律，王总当之无愧是排在第一位的！

王健林曾说，现代企业经营中，很多公司做的不好或者在做的过程中逐渐衰败，不完全是战略因素，最根本的一个因素是执行力不到位。万达能成功转型，秘诀就是有坚强的执行到底和执行转型的能力……为了转型，万达制定了一系列保证转型的制度和措施，而且在执行制度和措施时态度非常坚决，跟奖惩、干部任免都是挂钩的。万达30周年的献礼——《万达之歌》的歌词就有一句：重执行，一直说到做到！

4

小 结

王健林曾在2014年透露一个梦想，“总资产到1万亿，收入到6000亿，到那一天我有可能就退休了。”

目前来看，2018年万达集团企业资产6257.3亿元，“缩水”约742.7亿元；收入达到2142.8亿元，同比下降5.7%。王健林距离退休，还有两个4000亿的路需要走。

高杠杆模式下做开发销售，固然来钱快，但就像高空走钢丝——当然，能走钢丝也是技术活，可是风险高，一个调整可能就没了。

长久看经济都是增长的——以两千年的时间跨度来看，增长的曲线近乎笔直；以百年的时间跨度看，也是稳步上扬的；可是，如果以10年的时间跨度看，波动是非常剧烈的。而中国的企业平均寿命只有 3.9 年，大公司的平均寿命是7到9年

经历二十年的苦心经营，万达已经挖出了一条巨大的护城河。

王健林不必着急实现目标退休，只要不出岔子，商业中心50年、100年都还在，有核心现金流，目标总能实现的。

网友评论

万达还是很厉害，一个三四线。城市，万达广场就基本是城市的娱乐中心了。

我这的万达100平年租金在30万左右，大多苦不堪言，今年下半年开始明显大环境不行了，租金并不稳定，商户挣不上钱了，要嘛降价要嘛空铺。

万达能不能转型是他自己说的算的吗？领导给它机会，他才能转型，不给它机会，一个个政策就让它破产。

两年前我就认为在所有房地产企业中转型战略最为坚决，后来发生的一些事件其实促进了它的转型。相反，很多其他大型房企只说不练，万科也是嘴皮子动的多，做的少。

看好万达又不看好万达。看好他一是因为这几年的轻资产化进而财务安全，二是其在商业地产管理与服务的规模经验和标准化。可以说它是未来房地产发现的趋势和方向。不看好他，也是因为他的轻资产化。因为随着社会的发展，中国地产未来的发展必然从初步的粗放式房产开发过渡到精细化物业管理和社区服务（社区商业），一旦失去社区这个天然的服务平台（硬件），再各大地产企业转型后必然是夹缝中生存。

目前，中国已经慢慢由商品消费为主转向服务消费为主，预计十年之内，服务消费会占据消费主导地位——消费的最高层次是体验、享受，这符合经济发展的规律。服务消费的最大特点是体验价值大于价格。未来获胜的，一定是那些同时拥有良好的用户体验和高效的运营服务效率的企业。 这段话不错！

分享或转载请并注明出处：https://news.teshi168.com/hot/81.html